导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的g>，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。