近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营(ykono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款íng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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