饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容(róng)、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对(duì)称(chēng)等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题(tí)，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡(xiā夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思ng)建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出(chū)的意(夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思yì)见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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