近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗)标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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