5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(复活的作者是谁，复活的作者是谁shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十(shí)大流通(tōn复活的作者是谁，复活的作者是谁g)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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