近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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