文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展(z特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任hǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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