近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗