饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布(bù)了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将其(qí)视(shì)为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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