近两年(nián)火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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