5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)选择复句例子十个，选择复句例子5个熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪选择复句例子十个，选择复句例子5个(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的(d选择复句例子十个，选择复句例子5个e)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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