近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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