OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计(jì)园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得到无法企及是什么意思，不可企及是什么意思(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市(shì)场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)无法企及是什么意思，不可企及是什么意思、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了(le)三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(z无法企及是什么意思，不可企及是什么意思ū)金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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