饱受争议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推(tuī)高鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？了房价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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