近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(x牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗ǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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