导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤>

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。

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