此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)闲游的意思 闲游的反义词是什么终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)闲游的意思 闲游的反义词是什么协同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发(fā)展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的(de)信心。”

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