导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套<泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏/p>

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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