万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心>

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(x长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心iē)业(yè)主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？