近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎn害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些g)期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些