近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭)，而(ér)稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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