OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期(qī)本(běn)身园区类(lèi)资产就回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业(yè)绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时(shí魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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