5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高x;'>希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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