文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)田井读什么字，畊和耕的区别预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20田井读什么字，畊和耕的区别％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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