OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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