饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部门(mén)依(yī)法查(chá)处不按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)用(简短)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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