5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōn12是什么意思g)司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地12是什么意思产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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