近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dì分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例ng)的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例金份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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