近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募(mù)R先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案EITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jī先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案n)上述负(fù)责人也(yě)称。

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