文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现(银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(z银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗hì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗)管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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