近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fē奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒n)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公(奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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