文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适(shì)用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款香港名媛是做什么的(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(y香港名媛是做什么的ù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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