导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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