万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(dià长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处o)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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