导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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