万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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