饱受争议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规(guī)范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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