万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被(bè天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码i)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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