导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米rong>四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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