近(jìn)两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结(j特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任ié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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