5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jk袜子总是掉怎么办，足球袜套jjìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监(jiājk袜子总是掉怎么办，足球袜套jn)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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