文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立23岁属什么生肖健全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商23岁属什么生肖(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发(fā)商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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