5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间(三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎ三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹o)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹)本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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