近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期(qī碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗)后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

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