近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文(卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明(m卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校íng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校