5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需回族女人为什么离婚少求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置回族女人为什么离婚少、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是(shì)一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大回族女人为什么离婚少幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 回族女人为什么离婚少