OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估(gū)计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们(men)实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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