一线城(chéng)市，也不端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二(èr)手房指导价的消(xiāo)息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消(xiāo)息为什么这么(me)重要(yào)？首先二手房指(zhǐ)导价被称为“核弹级”政策(cè)，其次(cì)深(shēn)圳几乎(hū)是最后一个还(hái)在“认真”实施(shī)这条政策的城市(shì)，最后(hòu)深圳是(shì)房价(jià)前(qián)三的核(hé)心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动(dòng)都(dōu)具有(yǒu)风向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二(èr)手房(fáng)指导价如果取(qǔ)消，首先有利于(yú)深圳(zhèn)二手房回(huí)暖，然后二手(shǒu)房回暖(nuǎn)有利于(yú)深(shēn)圳楼市总体回暖，最后(hòu)深圳楼(lóu)市回(huí)暖有利(lì)于全(quán)国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传“二手房(fáng)指导价”正式结(jié)束。传(chuán)言(yán)称：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指导价），银行(xíng)核定房价以网签备(bèi)案价和(hé)评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到(dào)官方文(wén)件。据证券时报21日消息，目(mù)前深圳多家大(dà)行表示“尚(shàng)未接到正式通知，目前仍按参(cān)考价办理按揭”。所以(yǐ)还需要持(chí)续的关注。

　　易居(jū)研究院研究总监(jiān)严跃进(jìn)认为(wèi)，本次政(zhèng)策大(dà)概率为真，更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)银行贷款(kuǎn)等领(lǐng)域按照新的规则进(jìn)行(xíng)，但不会(huì)出台正式文(wén)件。

　　有(yǒu)时(shí)候(hòu)，有些事情，是不用发文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指(zhǐ)导(dǎo)价横空出世(shì)。当时，深(shēn)圳一口(kǒu)气公(gōng)布了(le)全市3595个小区的参(cān)考价(jià)，很多(duō)南山、福田、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按照当时的市场价(jià)打了5折、6折来(lái)“指导”，银行只能按(àn)照指导(dǎo)价来计算首付(f软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了ù)、发放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉得(dé)厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子(zi)，市场价(jià)1000万的房(fáng)子(zi)，如果不“指导”，可以(yǐ)首付(fù)3成即300万；如果指导价打七折(zhé)即(jí)700万，那么(me)首付3成210万，加上需要(yào)全款支(zhī)付的部分(fēn)，实际首(shǒu)付(fù)去到了510万，相当于(yú)首付5成了（多给210万首付(fù)）。这(zhè)直接让大批(pī)量买家，失去了购(gòu)房能力(lì)，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二(èr)手房参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实证明了(le)，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客(kè)的统计，实施(shī)二手房(fáng)指导价的10个城(chéng)市，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫(yì)情的影(yǐng)响，二手房更是惨不忍睹(dǔ)。以(yǐ)2022年12月数据为例，全国70个大中城(chéng)市(shì)房价只有6个同比上涨(zhǎng)，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重(zhòng)代价

　　据(jù)深圳乐有(yǒu)家研究中心(xīn)数据显(xiǎn)示：成交量(liàng)上(shàng)，二手房(fáng)指(zhǐ)导价出台当年，深(shēn)圳二手住宅成交(jiāo)量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交(jiāo)量同比下滑(huá)47％，全年(nián)成交量(liàng)仅2.2万套，创近二(èr)十年最低记(jì)录(lù)，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发布当月相比，如今二手房挂牌(pái)价低于及接近参(cān)考价的房源占比大(dà)幅(fú)增加。2023年一季度(dù)，深圳各(gè)区二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的(de)感知其(qí)威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说一(yī)位码农(nóng)三年前(qián)高杠杆买(mǎi)了2套(tào)华润城，月供12万(wàn)，最终(zhōng)亏损1000万破产(chǎn)。据媒体推测，如果案例属(shǔ)实，买(mǎi)家的实际购房成(chéng)本高达(dá)20万(wàn)/平，目前价格(gé)跌至14万(wàn)/平(píng)，叠加这三年(nián)的(de)房(fáng)贷和(hé)持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感(gǎn)受到了太多“心酸”。二手房(fáng)成交量创下(xià)多年新低(dī)，学区房(fáng)神(shén)话不再(zài)，房(fáng)产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施(shī)了(le)二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)的城(chéng)市陆陆续续低调(diào)退出，目前(qián)只有深圳还(hái)是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义(yì)明显(xiǎn)

　　最(zuì)近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近(jìn)日，北京在房山(shān)区试点多子女家庭(tíng)和职住平衡家(jiā)庭购房(fáng)支持政策(cè)。上海也考虑予以多孩家(jiā)庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中(zhōng)城市商品住宅销售价格变(biàn)动(dòng)情况来(lái)看，广州、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍(réng)然是同比去年依(yī)然是(shì)下(xià)降(jiàng)的。

　　北京(jīng)、上海(hǎi)已经同(tóng)比增长了，其他二(èr)线城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)价(jià)格(gé)都是(shì)同比上(shàng)涨的。

　　广(guǎng)州、深(shēn)圳(zhèn)能不急(jí)吗？

　　事(shì)实上(shàng)，上(shàng)面(miàn)可能(néng)更急。3月份，两部门联(lián)合(hé)发文，全(quán)面推动二手房(fáng)“带押过户”全国实施，这是一条(tiáo)被广(guǎng)泛好评(píng)的新政。对于激活(huó)二手房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建部(bù)部(bù)长倪虹近日更(gèng)是指(zhǐ)出：建(jiàn)筑业、房地产(chǎn)企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字面理解一下这两个词，意(yì)思(sī)就(jiù)是(shì)——顶梁(liáng)柱如果不行(xíng)了，上面(miàn)不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不(bù)住，小船不就(jiù)翻了？软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了

　　也许，今年(nián)扶(fú)持楼市的政策，还(hái)有一大波正在路上...

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