OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出(chū)，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了(le)解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸p>

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的(de)调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiān切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸g)关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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