万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些g>的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？